营改增对资产评估的影响

· 试分析营业税改征增值税对资产评估的影响：

营改增即营业税改征增值税，是指将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。从前的营业税是对整个营业收入征税，而增值税只对产品或者服务的增值部分征税。

整体而言，此举减少了重复纳税的环节，从而减轻了企业及个人税负。而对于资产评估而言，具体到对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益的评估，则有联动性的影响。

由于专业知识受限，在此仅列举分析部分领域，重点探讨对于不动产中房地产评估的影响。

一、不动产——房地产 首先，需要明确两个基本观点。

第一，从表面上看，由于营改增后税负下降，必然导致评估中房地产的收益价值上升。但实质上同一房地产评估价值发生变化的根本原因并非营改增导致的税负变化，而应当是市场结果的客观反映，即营改增后供需双方较量的平衡。其可能的情况是不动产交易价格上升（卖方市场），也可能是交易价格下降（买方市场），还可能维持不变。

因此，对于房地产的评估首先需要明确当事人所处立场（买方还是卖方），然后根据当时市场所处情况（买方市场或买方市场），再作出适应市场条件的评估（其实任何评估都要求这一点，但房地产评估尤其需要强调一下）。

第二，营改增后在房地产评估中还需明确评估价值是否需要包含增值税的价格。在估价实务中，将估价结果价值内涵界定为含增值税还是不含，应当参考估价目的以及法律法规而定。如在抵押估价中通常评估不含增值税的房地产价值，而不动产评估中通常应评估含增值税的房地产价值，并且需在评估报告中说明价值内涵。

其次，其对估价方法的运用也产生了影响。分别来看对不同评估方法的影响。 1、比较法

在运用比较法估价时，首先应当明确交易实例成交价格是否为含税价。其实，建立价格比较基础时既可以统一为含增值税的价格，也可以统一为不含增值税的价格。需要注意的是，在进行房地产交易情况、市场状况以及房地产状况调整时，所采用的修正或调整比例及数额等估价参数取值，应注意保持修正或调整的基础

一致，否则会因价格内涵不一致造成评估错误。 2、收益法

在收益法估价中，当通过租赁途径测算收益水平时，首先应当明确租赁收入的价格内涵是否包含增值税的收入。同样，对于是否需要包含增值税收入的判断，应当依据具体租赁不动产权利人来看。对于作为固定资产管理的企业，交易租金一般应为含增值税收入，因此在测算净收益时应将应纳增值税额作为运营费用扣除。对其他个人而言，由于征收管理等多方面原因，交易租金一般不含增值税收入。在评估时都需要注意根据具体情况具体分析。 3、成本法

由于过去营业税作为价内税，是房地产开发成本的构成内容之一，因而营改增对估价方法运用影响最明显的就是成本法。在过去的营业税体制下，房地产开发企业外购成本部分可取得增值税专用发票，但由于房地产产品属于非纳增值税产品，不能抵扣，外购成本中所含有的增值税作为产品成本予以资本化。营改增后，凡符合增值税抵扣条件的，均可抵扣房地产产品销项税额。

运用成本估价时，对房地产开发项目，测算含增值税的成本价格时也将面临不同的处理方式。 4、假设开发法

在测算含增值税条件下的在建工程或土地使用权价格时，应注意销售税费构成的不同。如当后续建设成本及费用均不含增值税可抵扣进项税额的价格时，销售税费中增值税应为以开发完成后不动产价格计算的销项税额；而当后续建设成本及费用均含增值税可抵扣进项数额时，销售税费中的增值税应为以开发完成后不动产价格计算的销项税额抵扣进项税额后的余额。若开发完成后不动产价值或价格为不含增值税的价格，即采用价税分离定价方式确定，则后续开发建设成本及费用均应采用不含增值税可抵扣进项税额的价格，并且销售税费中不包含增值税。

因此，对于增值税是否应当计入评估价值是需要仔细考量的。

二、无形资产

2016年5月1日开始执行的由财政部、国家税务总局颁布的《营业税改征增值税试点实施办法》所指销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。这里无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产，土地使

用权和特许权也被纳入“营改增”范围。

因此，营改增后无形资产的具体评估对象也会发生变化。

（一）“营改增”后无形资产增加的评估

1、外部取得无形资产的评估

外部取得的无形资产若属于增值税应税服务项目，无论通过何种途径，只要取得符合抵扣条件的发票，都可以进行抵扣，否则购进时支付的增值税额计入无形资产成本。

2、自行研发无形资产的评估

企业自行研发无形资产时，将该项支出分为研究支出和开发支出。研究阶段的支出全部费用化，计入管理费用；开发阶段的支出符合资本化条件的资本化，不符合资本化条件的也计入管理费用。

这些都需要在评估时加以考量。

（二）“营改增”后无形资产减少的评估

与无形资产增加业务类似，无形资产减少的途径也有很多，主要有出售、投资投出、对外捐赠、债务重组转出、非货币性资产交换转出等途径。专利技术和非专利技术所有权的转让及其相关服务免征增值税，但商标权、著作权和商誉的所有权转让要按6%的税率计算销项税额。

因此，在进行评估时都需要注意考虑。

三、企业价值

首先来看营改增对企业营业成本的影响。改革前，营业税的税负并不重，营业税下的成本为价税合计数；改征增值税后，需要进行价税分离，一部分是真正的成本，另一部分为进项税额。因而，营改增后企业的总体营业成本下降，下降比例与能抵扣进项税额的成本占全部成本的比重密切相关。

因此总体看来，营改增后企业的税负减少，使得企业的利润增加。而资产评估的主要方法之一为收益法，收益法中的重要指标为企业自由现金流量，因此随着营改增后企业利润的提高，导致评估师对企业价值进行评估时要考虑企业的现金净流量增加，也就将直接导致评估企业价值的上升。

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