房地产投资财务分析及其评价指标(2)

房地产投资财务分析及其评价指标

瓢簇瓤蘸蘸瓢蘸瓢蘸蘸瓢蘸瓢瓢瘾氦蘸进行直接对比,

囊蘸,

以便寻找挖掘潜力的途径和方法。

,

保证

资利税率同样地要与规定的行业标准投资利税率或行业平

在现有基础上不断提高有关指标的先进性

结构比

均投资利税率进行比较若前者大于或等于后者,

则认为

率分析法率化。,

。

结构比率是某一经济指标占总体指标的比,

项目可以考虑接受

。

通过结构比

率

可以考核经济现象的构成及其变。

资本金利润率与项目资本金之比例。

。

资本金利润率是项目的利润额

以研究项目经济运行的规律,

例如,

,

通过计算项目通过

各成本费用占总成本的比率成等。

研究项目成本结构

资本金利润率式中册资金。,

二

利税额资本金,

计算项目各种资金占资金总额的比率

研究项目资金构,

利润额为税前利润

资本金为项目的全部注,

计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利

比率分析法是项目财务分析中常用的方法目偿债能力、、

在研究项。

润率或投资者的目标资本金利润率进行比较后者或等于后者,

若前者大于

获利能力

、

经营能力等方面均有广泛应用,

则认为项目可以考虑的。

。

因素替换分析法

资本金净利润率资本金净利润率是项目税后它是用于测定由。

因素替换分析法可简称为因素替换法,

利润与项目资本金之比

。

多种相互关联的因素构成的经济指标中各组成因素的变动对指标差异总影响程度的一种重要财务分析方法用时需要注意以下几个问题在具体运该方法只能用于被分析

资本金净利润率二税后利润俊本金资本金净利润率是投资者最关心的一个指标它反映了投资者自己的出资所带来的净利润、

,

因为

。

对象的因果关系具有严格函数关系的情况从理论上证明确是引起指标变动的真正原因

各因素被应用因,

动态指标的计算与分析,

动态指标是指考虑资金时间价值因素的影响而训的指算标主要包括净现值和内部收益率依据现金流量表计算。

素替换法时

,

须从指标的经济意义及其组成因素的相继依,

存的关系出发确定客观合理的替彻顷序指标差异总额影响程度之代数和可据此分析二、、,

各因素对。

净现值各年的净现金流量之和。,

。

净现值是指把项目计算期内

等于该指标差异总额。

用设定的折现率折算到第零年的现值

检验计算结果的正确性

计算公式为

房地产投资助务分析指标反映盈。

房地产投资财务分析的指标可分为两大类利能力的指标和反映清偿能力的指标一和静态指标、

即艺式中,

一

。

一,

一

。

为第年的净现金流量。一,,

,

为计算期。,

反映盈利能力的指标,

,

…

,

,

为第年的折现系数即,

反映项目盈利能力的指标包括两大类。

即动态指标

计算

出的净现值可能有三种结果,

或,

或,

。

当

。时

,

说明项目用其净效还有盈余。

静态指标的计算与分析,

益抵付了相当于用折现率计算的利息以后

静态指标是不考虑资金时间价值因素的影响而计算的指标主要包括投资利润率。、

从财务角度考虑息,

项目是可以接受的,

当

时

,

说

投资利税率

。

资本金利润

明拟投资项目的净效益正好抵付了用折现率计算的利这时,,

率和资本金净利润率等投资利润率系数,

判断项目是否可行,

要看分析所选用的折现

。

又可称为投资收益率或投资效果。

率

。

在财务分析中若选择的折现率大于银行长期贷款项目是可以考虑接受的,

主要用来评价项目的获利水平

利率

若选择的折现率等于或。

投资利润率式中,

利润额投资额利润额是出租。

小于银行长期贷款利率

一般可判断项目不可行,

当

投资额是包括贷款利息的总投资净利润,

时可行。

,

说明拟投资项目的净效益不足以抵付折现率,

房地产开发商品的销售润,

如住宅销售净利

计算的利息

甚至可能是负的效益。

一般可判断项目不

土地使用权转让净利润等,

计算得到的投资利润率要。

与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较以确定项目是否可以考虑接受

内部收益率态分析指标,

内部收益率是重要的动

它是指计算期内各年净现金流量现值之和为。

投资利税率

。

投资利税率是项目利税额与投资。

零时的折现率收益水平。

内部收益率反映拟投资项目的实际投资的

额的比值

,

它也是标明投资效果的一种指标二

其计算公式为

投资利税率

利税额股资额。

利税额为利润总额与销售税金及附加之和

其中

,

艺

一

,

一,

利润额可以是税前利润

,

也可以是税后利润

。

计算出的投

内部收益率与净现值的表达式基本相同

,

但计算程

口

西部财会

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