重庆2011房地产报告(4)

领域观点：

从以上数据分析，我国房地产市场已经进入了一个新的阶段，投资依然活跃，东部虽然仍是主流，但中西部地区也在逐渐崛起。一线城市市场已经成熟，二三线城市增长潜力巨大。

在这样的大形势之下，各大开发商战略也随之进行调整。大量开发企业进驻二三线城市，抢占市场份额。房地产 中西部崛起 正在变为现实。

2.4.2 我市部分银行提高首套房首付比例

银监会官员关于 银行可以自行上调首套房首付比例 的话刚一出，首套房首付四成乃至五成正式成为各大商业银行的 共识 ，对于卖价比较高的房子尤其如此。央行连续九次提高存款准备金,确实让银行资金空前吃紧，今年的额度比去年相比下降了30%~50%。

领域观点：

房贷业务一直以来是银行的优质业务，提高首付势必要把部分客户拒之门外，但从银行来说，也是迫不得已之举。央行连续九次提高存款准备金，确实让银行资金空前吃紧。6月央行仍将调高存款准备金，甚至还会加息，在这种情况下，未来房贷申请仍不会缓解。

在信贷政策不断收紧的状况下，成交将持续下降，因此推断6月或呈现房地产发展的转折点。

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2.4.3 《重庆市城镇房地产交易管理条例》修订，增加条款保护市民权益。

1. 花园洋房封顶才能出售。8层及以下的低层住房（如花园洋房），必须等主体结构封顶之

后，签订的合同才有效。总楼层是9层及以上的高层住房，必须修好一半以上才能卖。那种刚刚确定规划，或者打个地基就开始卖房子的事情，再也不准发生了。

2. 有没有抵押必须公示。如果房子修的差不多了，准备预售了，应该在15天之内一次性

公开全部房源。除此之外，还应该公示预售许可证，产权证，开发资质证书，预售资金监管银行和监管账号等。这还不够，市人大法制委副主任周朝东说，新条例还增加了一条新的公示内容，必须公示所涉及的房地产抵押信息，保障市民的知情权。

3. 预售资金进监管账户。预售资金以前都是开发商自己收，现在不行了。新条例规定开发

商应该从合作的按揭银行中选择一家作为预售资金监管银行，在里边设立一个预售资金监管账户，而且一个商品房预售许可证只能设立一个监管账户。

4. 不能用节假日拖延办事。新条例在7处地方将 工作日 改为 日 。比如，取得商品

房预售许可证的房地产开发企业，应该在15日内一次性公开全部准售房源。办理按揭贷款的银行，应该在办理抵押权预告登记之日起5日内放款等。

领域观点：

修订后的新条例适应房地产市场环境和法制环境发生的重大变化，对于加强房地产交易管理，维护市场秩序，保障市民的合法权益具有重要作用。

这将对房地产销售的节点控制带来很大的影响，针对市场变化随时改变推售时间的难

度将提高，此外由于对工程及预售资金的限制会开发商的现金流有一定影响。

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三、土地市场解析

3.1土地市场综述

楼市新政策大背景下，国家上调存款类金融机构人民币存款准备金率，存款准备金上调将直接影响房贷的发放，以及首套房首付比例的提高，直接影响了商品房成交量，地产行业调控进入纵深, 导致土地市场委靡的情况,不少开发商对拿地采取了谨慎的态度。重庆也不例外，土地管理部门也收紧了住宅性质供地，本月新增用地供应以工业为主，主要集中在沙坪坝区。本月没有土地成交。

3.2土地供应市场解析

重庆5月份主城区土地市场无成交记录。本月新增土地供应8宗，沙坪坝区新增供应量最大，达23.83万方。

从用地性质上看，工业用地（仓储）供应占比大，而商业及居住类用地供应只有3宗，由于前期政策的持续影响，重庆市政府放缓了住宅性质用地供应的步伐，转而加大了工业性质土地供应体量，而沙坪坝区作为重庆未来工业产业的集聚地，成为工业用地供应集中地。

3.2.1土地供应市场总体解析

图：2010年5月~2011年5月重庆土地新增供应走势

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数据来源：重庆土地交易中心

2011年5月新增出让土地共计8宗，新增土地面积为46万平方米，环比上月减少63.32万方，降幅为57.92%，同比10年5月减少14宗，降幅为63.2%。

3.2.2 2011年5月主城各区土地供应解析

图：2011年5月重庆土地新增供应区域分布

数据来源：重庆土地交易中心

2011年5月新增土地主要分布在江北区和沙坪坝区，其中沙坪坝区本月新增土地2宗，新增土地面积为23.83万平方米，为本月新增供应量最大区域。

3.2.3 2011年5月主城土地新增供应属性解析

图：2011年5月重庆新增供应土地性质占比情况

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数据来源：重庆土地交易中心

2011年5月新增用地性质为工业用地、仓储用地和居住商业用地，其中工业用地性质占比大，且集中于沙坪坝区。居住及商业金融用地供应集中在江北，九龙坡区。

3.3土地需求市场解析

3.3.1土地需求市场总体解析

图：2010年5月~2011年5月重庆市主城区土地成交走势图

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数据来源：重庆土地交易中心

2011年5月没有土地成交，主要是由于楼市新政大背景下,地产行业调控进入纵深开发商对拿地采取了谨慎的态度

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