房屋质量有问题如何索赔与退房(2)

实践中，关于争议比较大的是因房屋质量问题，购房者另行租房，产生的租金损失，下面将结合具体案例对此

问题谈一下个人看法。

2003年6月20日，葛先生与某房地产开发公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买了某房地产开发公

司开发的一套商品房，合同约定购房款总额为人民币45元，交房时间为同年12月31日前。《预售合同》签订后，葛

先生将原居住的约80平方米的房屋以人民币42万元的价格出卖给了第三人，所得款项用于支付购房款。2003年12

月20日，某房地产开发公司向葛先生交付了房屋。葛先生在装修时发现该房屋出现地面、墙面、天棚、梁裂缝的现象，

遂委托某鉴定机构对房屋质量进行鉴定，鉴定结论为：1、地面裂缝主要是地热温度裂缝，影响住户正常使用；2、墙面

裂缝主要是表面砂浆的塑性裂缝；3、主卧室天棚楼板贯长裂缝属受力裂缝。尽管已经处理，但处理措施不当，严重影

响长期使用安全；4、客厅主梁截面属多层施工，层间剥离，造成多处空鼓及表面垂直裂缝。因房屋存在上述质量问题，

导致葛先生无法入住，其原居住的房屋又已出卖，故葛先生以每月3600元的价格另行租赁了面积为130平方米的房

屋。

2004年3月19日，葛先生以某房地产开发公司为被告向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、要求解除与某房地

产开公司签订的《预售合同》，退房返款；2、要求某房地产开发公司按《预售合同》关于逾期交房每逾期一日，按已

付购房款总额日万分之二支付违约金标准，向葛先生赔偿自交付购房款之日起至实际返还购房款之日止的违约金；三、

要求某房地产开发公司承担因房屋出现质量问题导致葛先生无法入住另行租赁房屋的租金损失。

在审理过程中，法院除查明上述事实外，还查明，葛先生原旧房对外出租价格约为人民币2300元/平方米。某

房地产开发公司放弃对房屋质量问题重新申请鉴定的请求权。同意葛先生的第一项、第二项诉讼请求，不同意葛先生第

三项诉讼请求。其认为既然支付的违约金，就不应再赔偿葛先生的租金损失。

关于第三项诉讼请求合议庭的意见分歧也比较大：一种观点认为，根据法律法规的规定，因房屋出现质量问题

给买受人造成损失的，出卖人应承担赔偿责任。本案中，造成葛先生无法入住，另行租赁房屋产生租金损失的直接原因

是某房地产开发公司交付的房屋存在严重的质量问题，对因此给葛先生造成的损失，开发商应承担赔偿责任。另一种观

点认为，既然开发商已按《预售合同》的约定对因房屋出现的质量问题承担了违约责任，支付了违约金，在此情况下，

不应再对葛先生另行租房的租金损失给予赔偿。我同意第二种观点：1、《中华人民共和国合同法》第113条之规定“当

事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损

失”。根据此条规定，如果约定的违约金不足以弥补受损害方实际损失的，应当以受损害方实际损失为限进行赔偿。本

案中，因房屋主体结构存在质量问题导致原告无法入住，另行租赁房屋这是不争的事实，但根据《预售合同》的约定，

葛先生购房款总计为45万余元，假设购房款全部是葛先生出售旧房的款项，某房地产开发企业除向葛先生返还购房款

外，按《预售合同》约定的日万分之二计算违约金，每月违约金约为2700元，违约金足以租住葛先生已出卖的同档次

的约80平方米旧住宅；假设购房款全部是葛先生自有资金，日万分之二的标准是同期银行存款利率的三倍，远远超过

利息损失。如果在要求某房地产开商支付违约金之外，另行支持给付葛先生租金的诉讼请求，表明葛先生价值45万元

的旧房出售变现后，因购房不成将获得一份按日万分之二标准计算的违约金，又获得一份租金，这显然与《合同法》第

113条规定相悖。当然，如果违约金不足以弥补葛先生实际损失，某房地产开发商应按葛先生所受实际损失承担赔偿责

任。

从上述案例看，如果因房屋质量问题买受人要求开发商承担另行租赁房屋的租金损失应同时具备下列条件：1、

在保修期内，房屋确实存在质量问题；2、因房屋出现的质量问题导致买受人无法使用房屋；3、买受人另行租赁房屋的

标准不得高于其用于支付购房款而出卖的旧房对外出租的标准，否则对超出部分出卖人不予赔偿；4、如果违约金足以

弥补买受人所受损失，则以违约金为限进行赔偿，反之，应以买受人所受实际损失予以赔偿，违约金不足部分，出卖方

应予补齐。

另外,关于因房屋质量问题给买受人造成误工损失的赔偿问题，现行法律法规没有规定，在实践中，误工费的标

准亦未统一。我认为，在我国对此问题未作出具体规定之前，可以比照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用

法律若干问题的解释》关于误工费的规定处理，该解释第二十条规定“误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。

误工时间根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前

一天。受害人有固定收入的，误工费按照实际减少的收入计算。受害人无固定收入的，按照其最近三年的平均收入计算；

受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的，可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工

资计算。”因房屋质量问题造成买受人误工损失的，买受人请求赔偿误工费的，应以买受人处理房屋质量问题的实际误

工时间及上述误工费标准计算和赔偿误工损失。

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库房屋质量有问题如何索赔与退房(2)在线全文阅读。