华夏幸福商业模式分析调研报告(4)

园区设立至签订协议将近4年时间，运作至今将近10年，已成为可考察、可评估的实体样板，对于政府而言是有经验且值得信任的。 华夏方面：

（1）与当地政府的和谐关系：使得该模式能顺利推进，保证政府的履约能力； （2） 园区产业模式领先：负责于园区规划、招商引资、产业运营（展会、酒店建设等）为政府解决产能问题，用垫资建设模式解决政府现金流问题，一站式服务及10%溢价降低政府成本，引入产业同步建设商品房解决配套问题，产业发展后解决就业问题等，使政府方面从运动员脱身成为裁判员。

（3） 全产业链多元化经营的超额利润：资本市场、土地一级开发阶段（规划、基建、招商等）、土地二级开发阶段（开发、招商）、产业运营阶段（酒店等）全土地运作环节，极大降低内耗成本；

（4） 团队及人才建设：在职员工数量6250人，拥有500余人的招商团队，其中50人为产业研究团队，并随着新的运营模式进行人才储备及扩张。

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2、风险分析

（1）产业园选择风险：在产业园的选择方面至关重要，人口、资源、政策环境等影响到产业园的定位及发展，一个产业园的失败会形成极大的资金黑洞，使得投入无法回笼；

（2）现金流风险：先期投入后，利用招商先行及房地产开发，形成滚动开发模式，是华夏保持现金流运作的一般模式。融资成本对于公司的利润影响极大，并且一旦形成资金黑洞，面临拖垮现金流的巨大风险。

（3）政府履约风险：政府支付的意愿很大程度是基于财政资金收入（招商落地、土地出让等），如果招商进度滞缓、土地溢价程度低等，有可能使政府支付的意愿降低，或者设臵更多的支付门槛。同时可能因为政府换届等原因存在较大不确定性。

（4）宏观经济风险：宏观经济和改革红利总体而言对该模式是趋利的，但园区定位的行业波动、实业进驻意愿等都影响到招商结果，也直接影响到公司利润。 （5）市场容量：目前而言，该模式还依托于新兴的、地处二三线县镇的产业园，主要可能是该级政府的融资能力、操作能力不具备自行运作条件，如有能力自行运作产业园的政府，其合作的可能性会降低。

（6）土地指标：影响到公司利润的还有土地指标问题，如果产业园的农转用指标、建设用地指标等产生变化，对公司的整体运作有极大影响。

（7） 多元化经营的固有问题：全产业链的整合也有其必然的风险，例如内部管理、业务整合等方面。 3、机会点分析：

（1）该模式的政策预期、改革红利较强：新型城镇化的明确，探索新城镇化的模式是政策愿意倾斜和支持的，该模式布局于二三线城市，较贴切的符合“就地城镇化”的方向，是目前城镇化模式探索中较为领先的。同时，政府机构职能调整，简化行政审批职能，取消GDP考核机制等释放的改革红利，也使得民营企业对于进入新开放领域的机会增多，未来有可能该模式会成为一种新城镇化的合理补充。

（2）衍生经营方向预期性强：根据其一级开发的经验与能力，面向诸多有意愿建设产业园的实业企业，提供相关的产业园建设服务，是可预期的另一块新市场，该市场目前尚未有明确界定和充分挖掘，但必然存在。

（3）资本市场认可度高：风险总是与收益并存，与政府存在履约风险，也存在

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收益可持续、可预期的优势，产业链上下游存在经营风险，也存在成本优势，尤其是在新一轮改革的开头，在可预期的执政期间，改革的红利将不断释放，激活的金融市场及民间资金，必然需要新的渠道，更甚来说，新三板市场对于产业园的依托等方面，都是资本市场对其模式的看好。

（4） 属于垄断竞争市场：该种模式无法完全复制，进入门槛高，经验性和专业性并重，属于“内部可复制、外部学不来”，华夏幸福能形成今天的模式，不论其是有计划的还是误打误撞，都形成了其核心竞争力。并且该模式属于“前难后易”：与政府的议价能力是“前难后易”、与资本的溢价能力是“前难后易”、开发的利润创造能力是“前难后易”。

（七）城镇化分析

建设新型城镇化建设的路径和思路：在发展路径上，四化同步发展是关键，人的城镇化是核心，农民工市民化是抓手，发展服务业是最大的就业容器，改革是突破口 ，房地产调控以及保障房建设是降低城镇化门槛；在空间布局上，城市群是主体形态，要加快在中西部合适的地方培育城市群 ，同时要促进中小城市建设；在政策设计上，将更为注重收入合理分配，提高居民收入，扩大内需。

“新型城镇化发展模式必须创新，将以产业发展、人口就业作为核心推动力，

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以更有效率、更具包容性为目标，兼顾经济、社会、环境的协调发展。在城镇化的体制机制上，与前两阶段依靠政府行政手段为主要推动不同，新型城镇化将更多创新，更多采取市场化的方式，让企业成为主体。在这一过程中，通过深度整合社会资源，注重城镇产业经济，特别是二、三产业的扩展和升级，同时关注城乡统筹发展以及城乡生态环境建设，以更可持续的模式推动中国城镇化发展。

在新型城镇化建设的大背景下，以往以房地产企业为主体的、简单粗放的“圈地盖房”的老路将不能适应新形势的要求。参与新型城镇化的企业应同政府、居民形成伙伴关系，参与到产业、社会、环境发展，参与到大区域的规划、开发、运营的全过程中去，从传统的开发商逐步成为城市综合运营商。

而企业如何能适应这一新角色的要求？个人认为主要应扮演好三种角色：第一，新型城镇化的规划创新者。这里指的规划，包含产业规划、空间规划、制度规划，根据地方政府对区域发展的总体要求，以产业规划为指导，实现空间布局、生态、社会服务、智慧城市的综合统筹，实现职住平衡，宜居宜业，使原住民成为“新市民”，从而实现真正的人的城镇化。

第二，新型城镇化的资源整合者。一个新城镇必须是功能的混合体，不能再出现单一功能的卧城。新型城镇化开发建设，需要产业、居住、商业、学习、休闲娱乐等不同功能的合理配比，这就需要对新型城镇化涉及的国内、国际两个市场，企业、政府两种资源，农民、市民两方利益，行业内外两种力量进行深度整合，通过城镇化的平台将不同社会资源引入到开发建设中来。过去这些完全由政府主导的过程，现在需要企业和政府共同去找到这一过程背后的商业契机，打造新商业模式，以打造一个功能混合的新城镇，并由此带动城镇的产业升级、解决就业问题。

第三，新型城镇化金融创新的探索者。与传统的房地产开发不同，企业参与新城镇建设涉及行业多，需要的资金量大。而在国际国内宏观局势正发生深刻变化的今天，传统单一的融资渠道也将越来越不能满足新型城镇化建设的需要。因此，如何有效的运用新型金融工具，盘活社会资源，将是新型城镇化的重要基础。发行基金的方式支持城镇化建设、并展开金融服务的轻资产模式，为公司开辟新的利润增长点，也将成为城市综合运营商面临的重大课题。” ——以上摘自《人民日报》，

中投发展有限责任公司总裁

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三、结论与建议 结论：

（一）该模式具有创新性和操作性，市场前景乐观

该模式契合城镇化的国家战略方向，探索出了创新的操作模式和商业模式，实现了“政企双赢”的目标，利于区域经济发展、产业落地及劳动力就业等，是现阶段具有竞争力的园区操作模式。

（二）该模式门槛较高，具备核心竞争力

开发企业如想复制该模式，需同时具备几个条件，包括：与政府的和谐关系及议价能力、资金运作及垫付能力、极强的招商能力、全产业链开发覆盖的能力、酒店等产业运营的能力。毕竟委托开发对于政府而言机会与风险并存，无法与其充分信任、沟通、执行、落地，开发的每一个环节都会受到制约。

（三）该模式可复制性强，前难后易

该模式一旦成功操作一个，形成可参观、可评估的实体模版，对后续政府的议价能力将形成巨大的提升，取得政府更充分的信任。并且随着项目增加，如果管理、人才、资金能匹配，则可能轻易实现开发的乘数效应，规模可以急速扩张，其形成的规模效应极强，属于“前难后易”：与政府的议价能力是“前难后易”、与资本的溢价能力是“前难后易”、开发的利润创造能力是“前难后易”。

（四）该模式衍生性想象空间巨大

仅仅是园区建设这块，可以由公司对政府衍生为C2C模式，例如与中国航天科

技集团签约打造固安航天科技产业园，与中国联合航空有限公司签约打造国际临空经济区，同时全面推进固安肽谷生物科学园建设。在其他产业链环节中，例如产业园入驻是否可以形成新三板的孵化园，进行股权投资？是否可以扩展成养老地产？以上都是具有极大的想象空间。

（五）该模式利用资本杠杆能力强

企业参与新城镇建设涉及行业多，需要的资金量大，目前金融体制改革不断要求创新，不论是其中的旧城改造项目、保障房建设项目、基础设施建设项目等等，都是可以具备资本运作的空间。无论从宏观还是微观、投资方还是运作方，都可以借助这个载体充分利用资本杠杆。

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