房地产开发企业会计处理(5)

借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 应付职工薪酬 库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包

括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付职工薪酬 分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款

以上三部分为全部内容，不知是否符合你的想法 房地产企业的具体会计处理流程

1、计算营业税可以减去购入成本，不必重复纳税。请参考财税〔2003〕16号文。要不房产公司都成立销售公司干么呢？ 财税〔2003〕16号文第三条第20款：

（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 参

考

网

址

：

http://hi.http://m.njliaohua.com//yimu601/blog/item/0229b4093a24f3256b60fb1b.html

2、缴纳土地增值税。请参考国税发[2006]187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。

顺便给你一个网址：http://www.chinaacc.com/new/63/67/94/2007/1 /wa75781928287117002870-0.htm

3、房地产企业需要缴纳的税基本都涉及到，楼上已说过，还需要缴纳城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、、所得税等

4、你朋友的公司买进的漏盘，出售前，不征收房产税；但出售前已使用或出租、出借的，按规定征收房产税。国税发〔2003〕89号文。

5、拥有土地使用权的单位和个人，按实际占用面积缴纳土地使用税。你朋友公司购买了楼盘，当然也拥有了该土地的使用权，应该缴纳土地使用税。

国税〔1989〕140号文：房产公司原则应缴纳土地使用税，但出售前有困难的，可减免。

国税〔2003〕89号文：房产企业自用、出租、出借的，自交付或使用之次月起缴纳。也就是说，在建和销售过程中，不必缴纳。 但房产太热了，国家又后悔了。国税〔2004〕100号文：除经济房外，一律不得减免土地税。 售楼处财务工作流程详细介绍

签定认购书 →收定金 签征信声明→开定金票据

↓提供按揭所需材料明细7天（土地 在建工程解押）

签购房买卖合同→收集核对按揭材料、收首付款→开首付票据 ↓（增加监管银行） 办理银行按揭 ↓

银行审核材料（建行信贷审核→专审审批） ↓ 7天

国土局抵押放款（开贷款票据到银行） ↓

银行通知客户还款 ↓

银行取件、通知客户领取按揭材料 ↓

办理产权、代收税费，根据面积误差多退少补 ↓

向银行借已抵押发票办理产权

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