房地产估价技术报告(4)

第四季度 第三季度 第二季度 第一季度 2006年 5.65 0.73 1.9 0.75 2007年 - 9.94 5.02 4.34 2008年 - 1.95 4.93 4.95 数据来源: 中国城市地价监测系统

期日修正系数（工业）=113÷104×（1+0.75%）×（1+1.9%）×（1+0.73%）×（1+5.65%）×（1+4.34%）×（1+5.02%）×（1+9.94%）×（1+4.95%）×（1+4.93%）×（1+1.95%）≈1.59

③年期修正系数 年期修正系数公式：

1?1/?1?r?K?N1?1/?1?r?n

式中：

K：将基准地价土地的使用年期修正到估价对象土地使用年期的年期修正系数；

N：住宅用途的土地使用年期为70年;

n：估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。。 r：土地还原利率，取银行现行一年期定期存款利率加一定的风险报酬率。于估价期日中国人民银行公布的一年期定期存款利率为

16

3.6%。在房地产市场中，由于土地不同于一般生产要素的特性，在正常市场情况下，地价处于不断稳定上升的趋势，因此，我们确定本次估价中土地还原利率为7%。

则：年期修正系数为K＝1.00 ④容积率修正系数

设定待估宗地容积率为估价对象所处区域的级别平均容积率，故修正系数为1.000。

⑤因素修正系数

基准地价确定的居住用途用地影响因素包括居住社区成熟度，交通便捷度，区域土地利用方向，临路状况，宗地形状及可利用程度，公共服务设施和基础设施状况，自然和人文环境状况，与商业中心的接近程度等。估价对象各因素修正情况见表1。

北京市基准地价因素修正系数说明表

单位：%

影响因素 估价对象因素修估价对象情况说明 正系数 居住社区成熟度 交通便捷度 区域土地利用方向 临路状况 较优 较优 较优 较优 1.5 3 1.5 1.5 17

宗地形状及可利用程度 公共服务设施和基础设施状况 自然和人文环境状况 与商业中心的接近程度 合计 较优 较优 较优 一般 1.2 1.8 3 0 13.5 则估价对象因素修正系数＝1+13.5%＝1.135 居住用地楼面熟地价＝2145×1.59×1.00×1.000×1.135

＝3872（元/平方米）

估价对象土地价值=3872×54.84=212321(元)

II、建筑物价格的求取 i.直接成本 （1）建造成本

建造成本包括建安工程费、勘察设计费及前期工程、公共配套设施建设费等。

①建安工程费

根据我们掌握的房地产市场资料和估价对象建筑物的实际状况，确定取其建安费用（含装修）（如下表）。

单方造价 编号 类别 项目 (元/m2) 1 土 结构工程 800 中档 备注 18

2 3 4 5 6 7 8 电 9 气 10 11 12 13 14 15 水 16 暖 17 18 19 20 中水处理设备 煤气工程 水暖小计 建安工程造价合计 20 7 134 1089 中档 中档 消防工程 35 中档 防雷接地 地下停车系统 电气小计 给排水工程 暖气工程 通风空调工程 5 45 45 27 0 中档 中档 中档 中档 电梯 0 建 工程初装修 精装修工程 外檐装修 土建小计 动力变配电工程 照明工程 弱电工程 80 0 30 910 0 40 0 中档 涂料；中档 中档 根据上表，建安工程造价合计为1089元/平方米，取1100元/平方米。

19

②勘察设计费及前期工程

勘察设计费及前期工程一般取建安工程费的5%，则 红线内市政费＝1100×5%＝55元 ③公共配套设施建设费

公共配套设施建设费一般取建安工程费的8%，则 公共配套设施建设费=1100×8%＝88元 建造成本为以上三项合计，即1243元。 （2）不可预见费

根据《北京市出让地价评估技术标准》（试行），不可预见费取值范围为建安费用的5%-10%。根据实际情况，确定不可预见费按建安费用的5%计算。

不可预见费1100×5%＝55元 （3）专业人士费

根据《北京市出让地价评估技术标准》（试行），专业人士费取值范围为建造成本的5%-10%。根据实际情况，确定专业人士费按建造成本的5%计算。

专业人士费＝1243×5%＝62元

上述各项之和为直接成本,则直接成本为2349元 ii.其他费用

20

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库房地产估价技术报告(4)在线全文阅读。