深圳XX花园项目策划报告(2)

为现时港人深圳置业的首选，占45%，而罗湖仅居第二占39%。国内人士所熟悉的南山区只占8%，由此可见，港人在深置业的意向仍然集中在福田和罗湖。

2、新概念住宅初现市场

新概念住宅即人们常称的第三代住宅。这种新型住宅产品主要表现在设计上充分体现“以人为本”的理念；另一方面对于开发该住宅产品还有一定的量化标准要求，即占地面积要在5万平方米以上，建筑面积要在10万平方米以上，目前尚在开发中的大型社区楼盘如中海华庭、蔚蓝海岸等都属第三代住宅。

3、三级市场发展加快

据有关统计资料显示，99年三级市场买卖成市149.4万M,较上年增长了48.8%.。

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二、深圳房地产市场趋势预测

受入世的临近、深圳经济的持续高速增长、东南亚地区经济的复苏及国家对房地产行业各种扶持政策和措施的出台和完善等诸多因素影响，XXXX年深圳房地产市场将继续平稳健康发展并呈一定程度的拉升态势，其特点可总结如下：

（一）开发规模将继续扩大

由于各种利好因素存在，开发规模扩大势在必然，但由于近几年积压的商品房仍在消化中，故开发规模增长幅度不会太大。

（二）总体房价趋于平稳，但会略有上升

国家降息减税政策的影响在今年将更加明显，开发商的利润将更接近社会平均水平，价格的盲目定位只能令楼盘的销售陷入困境，因此市场的总体价格仍会趋于平稳，但由于深圳房地产市场已步入规模化、品牌化的发展阶段，质优楼盘即使价高，只要能符合消费者多方面高层次需求，仍具生命力，另外由于消费者购买力的相对增强与消费需求的增加，房价将会有一定程度的提升。

（三）规模化与品牌化发展将成为市场竞争主流

规模化开发不仅可以降低商品房成本，而且有利于刺激消费者购买力，增强开发商的市场竞争力，使之更有能力创造出精品占领市场。

（四）三级市场将进一步活跃

随着国家房改政策的推进与深圳二次置业人数的显著增多，三级市场将更趋活跃。 XXXX年7月公房上市，届时将有14万套安居房获准上市，若有10%进入三级市场，无

疑会对市场形成巨大冲击，将会不断扩大市场成交量，同时也会促进二级市场的发展。

（五）住宅市场商机无限

从99年深圳住宅开发投资额和住宅销售额所占的比重不难看出，住宅市场是深市房地产市场当之无愧的主力军，随着国家对房地产市场的扶持，特别是居民需求的增加、购买力的进一步增强，住宅市场将会展现无限商机。

第二章项目概况及分析

一、项目概况

（一）背景依据

“XX花园”项目位于皇岗口岸边，保税区一号通道附近；按总体规划，共兴建二栋32层的住宅楼。

（二）规划指标（附表）

根据规划设计要点容许之“XX花园”项目建设要点为据，计划建设二栋高层住宅，总用地面积3892.6M，建筑面积45705.17M（其中住宅面积38315.02 M），其中计容积率面积40870M，容积率10.47，覆盖率37.19%，住宅户数522户，其中二房二厅360户，四房二厅156套,复式（六房三厅、七房三厅）6户，停车位为204个，其中：地上138个，地下66个。

详细技术指标： 项 目 建筑用地面积 建筑占地面积 建筑总面积 计容积率 不计容积率

面积（M） 3892.6 1447.66 45705.17 40870 5648.56 22

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2

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项 目 容积率 覆盖率 居住户数 建筑层数 车位 数 量 10.47 37.19% 522户 32层 204个

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