朱家角酒店可行性分析报告(DOC) - 图文

朱家角酒店可行性分析 一、项目介绍

1.项目位置

水都南岸位于上海市青浦区朱家角镇，所处位置距朱家角古镇旅游区3公里、距市中心48公里。靠近沪渝高速（G50）、沪青平公路（318国道延伸段）、朱枫公路。临近轨交17号线朱家角站（2017年通车）。

2.项目信息

水都南岸总占地面积47万㎡，总建筑面积29.5万㎡，综合容积率1.0，项目为商办综合用地。项目共分为3期工程，1期为MOMA社区：别墅、3.5万㎡国际艺术村、艺术酒店、画廊、艺术会所等；2期：别墅、酒店式公寓（不是我们项目所在区域）；3期规划待建。

水都南岸定位为升级版的“田子坊”，为上海首个集创意、时尚、休闲于一体的艺术生活区。

3.开发商信息

水都南岸由沿海集团负责开发，沿海国际控股有限公司(简称“沿海控股”)始创于1990年, 为一家综合性投资控股公司, 广泛地投资于中国境内的不同产业, 目前所涉及的投资领域有城市发展运营服务、金融管理服务、房地产项目开发运营服务、房地产工程管理服务、健康住宅技术实施服务、健康生活服务和矿产资源等。 沿海集团公司架构：

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二、项目区域分析

1.朱家角镇介绍

朱家角镇地处江、浙、沪交界处，为青浦、昆山、松江、吴江、嘉善五区(市)毗邻之中心，历来为江、浙、沪两省一市重要集镇之一。朱家角位于青浦区中部，全镇户籍总人口59759人，来沪人员49038人，下辖28个行政村和11个居委会。全境总面积138.6平方公里（包括淀山湖水域面积46平方公里）。

朱家角镇是继上海豫园、外滩、新天地之后第四个上海东方文化消费新领地、都市水乡互动休闲综合体。位踞国际滨湖豪宅区，青浦区朱家角古镇西侧，坐拥800亩淀山湖，北临大淀湖、课植园，萃集精装别墅、精装公寓、商业艺术中心、影院、悦椿酒店、酒店式别墅于一体。产品类型丰富，配套齐全，物业品质卓越，堪称上海西区继佘山之后又一高尚居住区。

朱家角镇区域价值：目前项目所在的滨湖片区已吸引了大量高端人士及品牌开发商竞相入驻，并成为青浦“一城两翼”政策的规划重点，随着附近虹桥交通枢纽、淀山湖大道、

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轨道17号线（规划中）畅达市中心，区域价值空间巨大。

朱家角镇区域配套：多个高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、众多星级酒店及国际学校环绕。并有悦椿酒店（在建中）、谭盾水乐堂、尚都里休闲广场、国家粮仓、四民会馆、胡项城艺术展览馆、演艺剧场、人文艺术馆等艺术休闲场馆。规划团队以现代的眼光，诠释江南民宅的文化元素，使之焕发出全新的活力。

东西向有沪渝高速（G50）、沪青平公路（318国道延伸段）、沈砖公路，南北向有朱枫公路，南接沪杭高速，北通沪宁高速。

[商业]：朱家角古镇及其周边区域，以传统小吃为主。 [生活]：当地居民主要集中生活在以古镇为中心半径3公里的范围内。区域内有数个交通站点及 “朱家角汽车站”。

[娱乐]：朱家角古镇、东方绿舟、高尔夫球场、大淀湖及淀山湖。 [驱车前往市区主要CBD用时]:

国家会展中心：约半小时；大虹桥：约40分钟；徐家汇：约1小时；静安寺：约1小时；人民广场：约1小时；陆家嘴：约1.2小时；四川北路：约1.5小时。

2.朱家角现状

朱家角旅游经济兴旺发达，每年约650万人次的游客量，8公里内21,300户别墅及高档小区，周边约有3000间客房。

依托政策及经济的良性运行，朱家角整个社会事业蓬勃开展，也为房地产业的健康发展奠定了基础； 借灵韵古典的古镇气息及丰富的文化内涵，朱家角区域特色日益显著；

第三产业旅游业继续快速发展，为朱家角创造了最核心的价值点，也为各产业链提供了机会。

3.朱家角发展规划

随着近年来的发展，青浦已经发展成为以“青浦新城”为中心的东部城区和以“朱家角”为中心的

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西部旅游生态区，朱家角在青浦也将占据更为重要的地位，发挥更突出的地域优势。

——青浦区规划简述（至2020年）

以“一城四片”为基点，重点发展工业、商业、房地产业、城市服务业、电子信息、汽车配件制造业、生态旅游、生态居住、现代农业及生态林业。 ——朱家角镇规划简述（至2020年）：

[水]：形成朱家角镇区的主体构架，淀山湖、大淀湖是镇区核心空间； [老区]：老区改造形成镇区的商业中心；

[新区]：古镇北侧的珠溪河以西，规模2平方公里，规划目标“一中心，二河街”，是未来集镇的行政中心，住宅建设重点区域；

[旅游度假区]：滨河区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。

[交通规划]：利用延安路高架及其延伸线形成“淀山湖——朱家角——上海中心城区——海港新城——洋山深水港”经济线。 ——详细规划：

城镇性质及规划定位：休闲度假+生态居住的旅游城镇

朱家角是市级历史文化名镇，“十五”期间上海市率先建设的“一城九镇”之一。濒临淀山湖风景区，以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。

建设方针：功能及空间重组,现代水乡与古镇风貌结合

朱家角古镇的开发建设在功能结构和空间形态上重新组合，确立新的镇区空间构架和功能分区； 采用改建与重建相结合的建设方针，对镇区功能结构进行调整，将不适宜的工业、仓储等性质的用地，转换为旅游休闲设施、商业文化娱乐设施用地，使老镇区成为集镇的商业中心和旅游休闲中心。 新区建设本着统一规划、综合开发的原则，各项市政公用设施及配套建设应同步进行。以居住功能为主，同时将行政中心、文体中心从老镇迁至新区，形成富有现代江南水乡城镇特征并与古镇风貌一脉相承的全新城镇风貌。

用地规模及四至范围：镇区总体规划用地8.14平方公里

至2020年，镇区总体规划用地8.14平方公里，包括老镇区2.6平方公里。其中城镇建设用地620公顷，人均城镇建设用地为124平方米,总增加住宅建筑面积180万平方米。

以老镇区为基础包括古镇风貌保护区，向北包含大淀湖，向东向南至318国道；向西跨越朱昆河进一步拓展镇区发展空间。将原来位于318国道南侧的工业区归并至朱枫公路两侧的工业区，新镇区不再布置工业用地。

城镇布局结构规划：以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块

城镇布局结构注重现状城镇空间布局特点的延续和整合。城镇用地布局注重功能分区，同时为使城镇生活更具活力，各相关性质用地可综合安排。朱家角镇镇区空间布局结构以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。

（1）水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次：

水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间； 水脉：淀浦河由西向东横穿集镇；

水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网；

（2）老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.5公顷）为核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅游中心。

（3）新区包括四个组团。沿大淀湖东、北侧的组团一为花园住宅区；组团二、三由一条沿河的商

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业街串联起来。组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。

（4）休闲度假区组团集中于淀浦河两岸，均为滨河地区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。

商业金融规划：双线构筑朱家角镇区商业中心

规划未来朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护，集中在二条线上。

第一条线：祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街；

第二条线：淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。

住宅规划：居住功能移至新区

规划朱家角镇区住宅建设将重点转移至新区。老区将发展商业服务以及旅游相关的产业。同时结合老区改造适量地发展商业与住宅相结合的居住形式。老区常住人口控制在0.8万人左右规模。

4.朱家角商圈经济

青浦区商圈主要为两个，分为城区商圈及古镇商圈

古镇商圈主要是以朱家角古镇为核心，辐射周边区域。

古镇景区外重要街道——祥凝浜路

祥凝浜路是朱家角镇最主要的商业街，镇区内原住居民，生活日用大都是在这条路上购买的。 集中各银行网点、饮食店、中、小型超市、日杂店等，公交站点也多集中在这条道路上，目前该道路显得有些杂乱。规划中的祥凝浜路，是朱家角镇区的商业、金融一条街，也是文体休闲用品特色街，距本案9分钟车程。

表象繁荣的度假村经济及“新兴产业”的兴起 古镇周边以休闲、度假及商务培训功能的度假村为主，是以淀山湖、大淀湖的美丽湖景为卖点的度假村。

度假村鸟笼式的消费模式，运营时间较长，其娱乐项目及设施都已陈旧，且经营模式老化。已经运转多年的度假型宾馆虽然拥有2—3星级档次，也兼有娱乐、休闲、体育活动的，但逐步脱离了现

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