电大资产评估作业及答案1-4(3)

11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。 a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25 ※（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为( )元。

a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000 ※（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于( ) 元／平方米。 a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元 （24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。 a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费

（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的( )

a．供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则 (26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为( )

a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85 ※(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重臵成本为500 万元，2001年1月

的评估值接近( ) 万元

a．400 b．392 c．402 d．390

※(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为( )万元 a．120 b．80 c．60 d．100

※(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（ ）

a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米 b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米 c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米 d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米 (30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。该地产的评估值最接近于（ ）万元。

a. 77 b. 146 c. 116 d. 193

3、多项选择题

(1) 影响地价的一般因素有( a、c、d、e )。 a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素 e. 人口因素

(2)影响地价的社会因素主要包括( a、b、d )等几个方面。 a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策 d. 房地产投机 e. 交通管制

(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( a、b、c、e )。 a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制 d.公有设施完善度 e. 交通便捷度

(4)影响地价的个别因素主要有( a、b、c、d、e )。

a. 位臵因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素 e. 土地利用因素

(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( a、b、c、d )。 a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况 d. 环境质量 e. 土地使用年限

(6)评估建筑物需考虑的因素包括( a、b、c、d、e )。

a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平

(7)建筑物应在( b、c、d )方面符合政府规定。 a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率 d. 覆盖率 e. 外形设计

(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( a、c、d )。 a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益 d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备

(9)假设开发法中的投资利润是以( a、c、d、e )为计算基础的。 a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑费用

(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( a、b、d )方面与评估对象保持一致。

a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易时间

（11）房地产评估遵循的原则有( a、b、c、d、e ) a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原则

4、计算分析题

（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途

为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。 答：

根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

3000×2000×6/(1+10%) = 29752066（元） 2)总建筑费用现值为：

1000×60%×10000/(1+10%)+1000×40%×10000/(1+10%) = 9190000(元)

3)专业费用 = 9190000×6％= 551400(元)

4)租售费用及税金 = 29752066×5％ = 1487603(元) 5)投资利润 = (地价+总建筑费用+专业费用)×20％

= (地价×20％)+(9190000+551400)×20％ = (地价×20％)+1948280

6)总地价 = (29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)

= 16574783÷1.2 = 13812319(元)

（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? 答：

根据题中所给条件计算如下：

0.5

1.5

2

1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)

所以，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配臵齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。 答：

根据题意可得：

房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7

=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)

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