东山新天地1.6亿项目融资尽职调查报告-打印(8)

ZHONGTAI SPECIALITY FINANCING

时间 2014-03 2014-02 2014-01 2013-12 2013-11 2013-10 2013-09 2013-07 2013-06 2013-05 2013-04 2013-03 2013-02 2013-01 2012-12 2012-11 2012-10 2012-09 2012-08 2012-07 2012-06 2012-05 2012-04 2012-03 2012-02 2012-01 2011-12 2011-11 2011-10 2011-09

成交套数 成交面积(㎡) 12 3 8 8 1 6 9 2 3 10 6 1 2 6 10 19 14 9 4 12 14 25 15 8 10 10 13 6 18 6 1434 202 1852 988 168 1386 879 176 295 1540 582 69 264 1068 1808 3440 1513 1350 476 1312 1375 4052 1822 745 829 2450 1317 1660 2066 1594 成交金额(万元) 2415.72 265.11 2593.63 1384.42 235.84 1867.34 1528.82 266.39 426.5 2398.87 946.33 100.54 535.57 1526.46 2585.98 5608.79 2089.32 1988.45 816.65 1443.77 2338.49 7059.83 2057.36 895.02 2072.9 7689.45 1712.94 2407.57 2996.11 2312.2 成交单价(元/㎡) 16836 13070 14000 14000 14000 13466 17389 15063 14412 15569 16254 14500 20252 14284 14295 16300 13802 14718 17147 11000 16999 17422 11286 11999 24999 31383 13000 14500 14499 14499 36

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2011-08 2011-07 2011-06 2011-05 2011-02 2011-01 12 17 56 63 2 9 3862 1113 3839 4510 332 837 5600.06 1614.55 5566.78 6540.44 498.42 1132.16 14500 14499 14500 14500 15000 13524

苏州太湖城仕高尔夫酒店公寓项目地处太湖国家旅游度假区墅里路8号，总建筑面积约12万方，容积率2.4，为40年商服产权项目。项目具有度假区整体规划，是集休闲、旅游、投资、商务、度假和娱乐为一体的高端酒店式精装公寓项目。项目均价18000元起。

该项目自2010年10月开始预售，开盘均价16000元，鉴于中指数据的成交情况与网签情况存在较大差异，因此仅参考中指数据的成交趋势及成交均价，其保持了太湖板块楼盘五六月旅游旺季及九十月推盘旺季成交较好的销售形态，成交均价近17500元。该项目自销售至今累计网签358套，月均网签套数约10套，主要原因包括项目定价偏高，既非一线临湖，容积率又高达2.4，周边配套设施不完善，性价比较差等。

太湖城仕公寓房源及网签情况（网签系统数据）：

3#楼 2#楼

37

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5#楼 1#楼

中指数据：

时间 2014-01 2013-12 2013-11 2013-10 2013-07 2013-06 2013-05 2013-04 2013-03 2013-02 2012-12 2012-11 2012-10 2012-09 2012-08 2012-07 2012-06 2012-05 2012-04

成交套数 成交面积(㎡) 1 3 4 4 1 1 5 2 5 3 2 4 2 1 1 2 3 1 6 75 185 294 269 53 48 318 124 353 222 144 251 88 80 66 153 252 65 420 成交金额(万元) 135.36 334.53 493.28 485.51 98.27 93.53 627.43 220.22 566.24 356.48 230.69 402.64 141.98 129.09 105.9 246.18 378.4 98.53 631.29 成交单价(元/㎡) 18000 18000 16737 18000 18270 19369 19705 17732 16000 16000 16000 16000 16000 15999 16000 15999 15000 15000 15000 38

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2012-03 2012-02 2011-12 2011-11 2011-06 2011-02 5 4 1 6 12 13 381 302 55 396 692 804 610.74 484.16 88.54 634.51 1176.64 1768.74 16000 16000 15999 16000 17000 21995 华丽家族太上湖项目地处吴中太湖大道138号（蒯祥公园西侧500米），总建筑面积约97万方，容积率0.78，为70年住宅产权项目。国际巨星刘嘉玲落户太上湖一期亲湖独栋别墅，二期联叠别墅则更为亲民，215-300平方米精致的面积、紧凑的布局，有效控制总价。项目产品包括独栋别墅、联排别墅、叠拼联排别墅等，并配套建设20000平方米时尚商业MALL，20000平方米水岸风情商业街，12000平方米景观商铺，2000平方米高级幼儿园，逾6000平方米社区会所，由世界顶级会所经营管理公司威尔士担纲打理。

该项目自2010年初开始销售，通过中指数据对其历史成交情况（见下图及表格花样年太湖天城销售情况）分析，项目全部为别墅产品，产品覆盖叠拼联排、联排、独栋，面积从215平米到820平米。项目开盘销售情况良好，在2010年十月销售49套，2011年初，由于项目为住宅产权，受限购调控政策影响较大，从项目成交情况表可看出，虽然其在五六月份与九十月份销售情况相对较好，但是对比2010年差距极大。项目自调控以来月均去化不足5套，成交均价约16000元。

华丽家族太上湖销售情况（中指数据）：

时间 2014-03 2014-02 - 2013-12

成交套数 成交面积(㎡) 1 2 289 642 609 成交金额(万元) 402.36 321.06 1268.35 成交单价(元/㎡) 13920 5000 20799 39

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2013-11 2013-10 2013-09 2013-08 2013-07 2013-06 2013-04 2013-01 2012-12 2012-11 2012-10 2012-09 2012-08 2012-07 2012-06 2012-05 2012-04 2012-03 2011-11 2011-10 2011-09 2011-08 2011-07 2011-06 2011-05 2011-04 2011-03 2010-11 2010-10 2010-09 2010-08 2010-07 2010-04 4 8 1 1 3 3 2 1 4 2 1 1 4 4 5 3 5 3 3 1 1 3 4 6 10 14 5 6 49 1 1 1 20 1265 2487 271 304 726 827 831 190 914 463 293 223 1012 1114 1344 864 1353 742 1025 278 273 835 1744 1925 2308 3381 1277 1666 10872 591 450 450 11162 2302.79 4645.8 489.28 547.94 878.44 1093.09 1108.86 228.78 1253.22 635.02 402.04 268.28 1316.67 1449.03 1613.45 1037.95 2707.68 1336 2642.18 502.04 546.68 1170.02 3123.39 2783.92 3116.87 4565.36 1277.62 2465.74 16090.63 1182.08 1575.14 1350.12 33486.51 18193 18673 18000 18000 12093 13216 13333 12000 13700 13700 13700 12000 13000 12999 12000 12000 19999 18000 25763 18000 20000 14000 17904 14455 13500 13500 9999 14799 14800 20000 35000 30000 30000 太湖纯水岸项目地处太湖旅游度假区伍相路1号(太湖论坛西侧)，总建筑面积约19万方，容积率1.5，为70年住宅产权项目，主要以水岸别墅、空中洋房和精装公寓为主。项目精装公寓高标准奢华精装, 外置景观电梯直接入户,全明主题打造，小户也有4.5米大开间。水岸别墅，户户临水，花园洋房，前庭后院，均附赠超大产权使用面积，一套价格二套面积享受，体现超值性价比。

该项目自2010年开始预售，通过中指数据对其历史成交情况（见下图及表格

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