房地产估价师考试-案例分析学习总结(全)

Case study and analysis of summary 案例与分析学习总结

【学习方法】

案例与分析考试较其他几门课程的考试要求高，只要掌握了科学学习方法，了解了考试基本要求，会知道如何复习。

□对《理论与方法》、《制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解。想象如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去，看到一个估价的理论或方法、或法律法规的规定，就想象如自己是出题人将如何从实践的角度出题目来考住一般水平的考生。

□进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误；哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。如：各种估价目的和估价技术路线，即其价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。各种方法的运用需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料；关于房地产估价的法律规定重要有哪些；估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系；各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面；各种类型的题目通常会考哪些知识点等。

□适应记忆。复习时要在理解的基础上适应记忆，特别是估价规范、两个指导意见的内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省宝贵时间。

★注意：本门课程考试以本门课程教材和《房地产估价规范》、两个指导意见为准

【应试方法&技巧】

案例与分析是估价理论与方法以及其他有关估价的基本概念、基本知识的综合运用，要求全面掌握估价理论和方法并具有较丰富的估价实践经验。试题包括问答题、选择题、指错题和改错题。 一、综述：

㈠问答题和单项选择题

问答题和单项选择题共50分，考查考生是否熟悉房地产的价值标准与估价目的之间的关系，掌握主要房地产估价方法的实质与难点，掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规等。 □问答题：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题等。 【答题技巧】

1、摸清出题者的意图：该道题是考什么方面的知识，估计一般考生会怎样思考该问题，从而设置一些“陷阱”或“机关”，让一般考生答题偏离方向或答不出来，拉开考分差距。

2、每题都有3～5个小点。

3、思维要清晰：答题条理分明，层次清楚，论点突出、明显。 □单选题：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

㈡指错题和改错题

指错题和改错题共50分，是用指错、改错形式综合考查考生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度(公式是否正确，参数是否准确、计算是否正确等)。

□指错题：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

【考试方法】1、把答案写在草稿纸上并排序，把肯定答案(重要的)写在前面，一条答案占据一行，把怀疑的答案尽量挤在后面。2、在“估价对象”中如找出三个错误，则跳过往下阅读报告的其余部分，等有时间再仔细阅读“估价对象”一项的内容。3、如估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容且篇幅较长，则可跳过这三个部分，节省时间寻找估价方法运用上的错误。4、在按自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。

房地产估价案例分析大总结 1

Case study and analysis of summary 案例与分析学习总结

□改错题：考估价方法在应用中的难点。

■将正确的内容改错倒扣分，不能随便指错和改正 ■错处一般3～4个

■本题包括指出错误和改正错误两项工作

■排除法：排除正确的，只剩下3处时，指出错误，不会改也要改，将错误内容改错不扣分。 ★案例与分析是其他系列教材特别是估价理论与方法中基本知识、基本理论的综合应用。在应试复习时应着重注意以下几点：

☆弄懂四大估价方法及基准地价修正法是学好本门课的前提。无论何种题型，均是从不同侧面考查考生对估价方法的理解程度、比较选择和应用技能，通过具体案例反复研究各种估价方法是复习重中之重。

☆商业房地产、居住房地产估价是考试主要内容，要加强并系统学习估价规范和指导意见。复习时应通过具体案例不同估价目的，重点分析各类房地产估价的特点。

☆估价实质上是估价师正确认识房地产客观存在的价值并将其科学地表达出来。影响房地产价值的因素非常复杂，弄清影响不同用途房地产价值的主要因素是十分必要，决定了需要收集估价资料。

☆案例分析考题千变万化，复习时应边学习边总结，举一反三、融会贯通。围绕案例分析，学会什么情况选用何种估价方法，针对选择的估价方法应收集哪些主要资料，正确处理估价方法具体运用中各个环节的关键问题。

☆精读规范案例，并在估价实践中及时总结经验，提高估价报告的写作能力。

☆考试答卷时，应利用开卷考试特点。问答题：力求内容完整、重点突出、条理清晰。改错题：看清题意，是只要求指出错误，还是要求指出错误并改正。

二、价格解释对价格有争议、疑惑

1、(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素？ 2、从影响价格的因素入手： ■目的不同，价值类型不同

■时点不同，价值不同：动态价格；市场环境、供求状况变化；估价对象会变化；期限、成新、房地产状况变化

■交易状况是否变化：权力束在限制约束下，交易状况不同

■估价原则：是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑 ■估价方法：两个机构评估，不同估价方法产生价格差异 三、 资料搜集

资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同，要有针对性)

□一般资料

■项目有关资料：估价目的(委托方明确)；委托方基本情况、项目有关文件 ■估价时点房地产市场状况资料：普遍性的、地区性的、本类型房地产资料 ■估价对象状况资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况?? ■估价对象区域条件资料：交通、环境、繁华程度 ■相关法律、法规、政策

□不同估价方法应收集的主要资料

■市场法：①交易实例及实例房地产状况。②不同交易情况价格差异的资料。③房地产价格指数

及利率方面的资料。④房地产状况调整的有关技术资料。

■成本法：①土地取得成本资料。②土地开发和房屋建设成本资料。③管理费用资料。④利息率、

利润率、税费等标准方面的资料。⑤建筑物成新度、重新购建价格资料。⑥建筑物折旧资料。

■收益法：①估价对象和、类似房地产经营(租赁)收益资料。②估价对象、类似房地产的经营费

用资料。③折旧、剩余收益期限等资料。④报酬率方面的资料。

■假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。②同类房地产市场售价。③同类项

目开发周期、开发费用。④同类项目开发利润或收益资料。⑤折现率确定的有关资料。

【估价报告的规范格式】

A.0.1封面 （标题：）房地产估价报告

房地产估价案例分析大总结 2

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估价项目名称：应说明项目全称(突出估价对象所在的区域、名称及用途) 委托方：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名 估价方：估价机构全称

估价人员：参加本次估价的人员的姓名及注册证号

估价作业日期：估价的起止年月日，即正式接受委托至完成估价报告之日。(与结果报告的)前后一致 估价报告编号：本报告书在估价机构内部的编号 A.0.2目录 （标题：）目录

一、致委托人函????????????????????* * 页 二、注册房地产估价师声明???????????????* * 页 三、估价的假设和限制条件???????????????* * 页 四、估价结果报告???????????????????* * 页 五、估价技术报告???????????????????* * 页 六、附件???????????????????????* * 页 A.0.3致委托人函 （标题：）致委托方函 致函对象(委托方的全称)

致函正文(说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果)

致函落款(估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章) 致函日期(为致函的年月日) A.0.4注册房地产估价师声明 （标题：）注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中的估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。

4我们依照国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。

6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。 7(其他需要声明的事项)

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章(两名以上)

○报告需两人以上(包括两人)，其中一人必须为注册房地产估价师；常见错误为：?估价人员不足两人；?估价人员中没有注册房地产估价师；?注册房地产估价师没有签名盖章。

○抵押估价需两名以上注册房地产估价师签名盖章。 A.0.5估价的假设和限制条件 （标题：）估价的假设和限制条件

（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件） A.0.6估价结果报告 （标题：）房地产估价结果报告

[估价报告编号(与封面上的编号一致)] （一）委托方(说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所） （二）估价方(说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

（三）估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施完备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况)

（四）估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

（五）估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)

房地产估价案例分析大总结

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（六）价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

（七）估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料) （八）估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

（九）估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

（十）估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格)

（十一）估价人员(列出所有参加本次估价的人员姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章) （十二）估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

（十三）估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长期限，如一年) A.0.7估价技术报告 （标题：）房地产估价技术报告

（一）个别因素分析(详细说明、分析估价对象的个别因素) （二）区域因素分析(详细说明、分析估价对象的区域因素)

（三）市场背景分析(详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来） （四）最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用) （五）估价方法选用

□详细说明估价的思路

□详细说明估价方法选用和未选用的理由

□详细说明估价方法的定义

（六）估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等) （七）估价结果确定

□说明本次估价的最终结果是多少 □最终结果是如何确定的

分析不同估价方法差异原因(三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格)，根据估价对象的特点及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，加权平均求取最终评估结果，权重分别为0.4、0.3、0.3，则测算的结果为×万元。 A.0.8附件 （标题：）附件

估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。 A.0.9制作要求：

估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。

【指错题中常见错误】

一、估价报告本身的不完善

㈠估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目

?缺少委托估价方有关项目：如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托)； ?缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级； ?缺估价原则； ?没有估价的假设前提和限制条件；

?缺少估价时点； ?缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切； ?估价方法没有说明定义； ?缺少估价作业日期；

?估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。 ?没有估价师声明； ⑴没有附件； ⑵没有估价人员； ⑶没有说明。

⑷缺少估价目的或估价目的含糊不清；是何种条件状态下的价格。如熟地、毛地；开发场地还是项目完成时的土地；已完工建筑还是在建工程；期地、期房现房等。

⑸缺估价依据。估价方法及操作的主要依据；与估价目的相配合的合法性依据等。 ㈡房地产策划报告本身的不完善P396 二、对估价对象描述不清

★对估价对象没有描述或描述不清。具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、

房地产估价案例分析大总结

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现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限）等

★估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。建筑物需说明：名称、坐落（门牌）、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。单独估价建筑物时，也要有土地证明。此外，还应对环境作简要说明。

A、权益方面：

1、土地使用人(估价对象的产权，即未说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权) 2、土地使用的性质(出让、划拨；集体土地还是国有土地，长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等)。

3、土地使用权年限交代不清，如50年(少起止年月)

估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期 4、土地的规划用途交代不清 5、有无土地使用权证、所有权证 6、是否共有、部分产权 7、产权有无争议 B、土地物理状况方面 1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地价类别交代不清(几类用地、商业、工业) 3、土地用途交代不清(商业、工业、住宅) 4、建筑容率不清 5、建筑密度不清 6、绿化率介绍不清

其中(3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设) C、房地产中的土地： 1、土地面积、形状等 2、土地四至

(1、2归类为一个错误) D、建筑物方面：

1、房屋用途交代不清(如有土地用途，视为清晰) 2、建筑物结构交代不清(房屋层数)

3、房屋建成年代不清 注：2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清

4、房屋的状况(分为完整、在建工程)，房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量) 5、房屋装修(主要指宾馆、酒店，住宅不用交代) 6、是否具有房屋所有权证没有交代 7、房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况) 8、房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

三、行文、遣词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)

主要包括：①名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日。②用词带有强烈的感情色彩。③语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。④数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)。⑤判断推理没有充足的理由(如简单地下结论，却没有充足的理由支持结论)。

四、逻辑不严谨

五、前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)

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