房地产开发企业竞争战略的选择

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房地产开发企业竞争战略的选择

作者：张江涛

来源：《管理观察》2014年第19期

摘要：本文认为中国房地产开发企业需要建立自身的竞争战略以应对日益激烈的市场竞争。因此本文基于迈克尔·波特的理论研究了新形势下房地产开发企业的竞争战略。 关键词：房地产开发企业 三大竞争战略 五力模型 1. 美国学者的理论

美国学者迈克尔·波特（Michael E. Porter）的理论在中国当前的公司治理中被广泛应用，其中最重要的是五力模型理论和竞争战略理论。波特的五力模型理论认为一个行业中存在着决定竞争规模和程度的五种力量，这五种力量综合起来影响着产业的吸引力。五种力量分别为进入壁垒、替代品威胁、买方议价能力、卖方议价能力以及现存竞争者之间的竞争。波特的竞争战略理论则包括三大竞争战略：成本领先战略、差别化战略和专一化战略。 2.房地产开发行业竞争战略分析

1992年至2008年，房地业在中国的经济发展中处于非常重要的位置：行业投资额逐年加大；商品房竣工面积不断增加；行业关联度大。房地产行业自身也非常繁荣：市场交易活跃；房价逐年上升；甚至出现局部过热。总体来看，这一阶段中国房地产行业长期以来都处于繁荣周期。大多数房地产开发企业只要遵循房地产开发的一般规律即可轻松获取利润。但是自2008年以来，国际经济复苏缓慢，国内经济增长乏力，房地产市场下行预期不断加重。在这样的情况下，中国房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场过渡，房地产开发企业间竞争逐渐加剧，房地产开发企业获取利润的难度逐渐加大。因此，房地产开发企业必须考虑结束粗放型的经营模式，转而采取基于科学战略竞争思想指导下的竞争型经营模式。借鉴波特的理论无疑是一个较佳的选择。

2.1 房地产开发行业实力模型分析

房地产开发是指从事房地产开发的企业进行的土地开发和房屋建设等行为，房地产产品的开发需要资金、土地和相应的专业知识的高度集成。房地产开发所需的专业知识包括两方面：产品商务运营方面涉及市场需求调查、项目方案咨询论证、可行性研究以及后期的产品运营销售和物业管理等；产品实体开发方面涉及勘察设计、项目建造、项目监理、工程验收等。总体来看，房地产开发行业并无太多高新技术含量，技术方面的进入门槛较低。只要解决了土地和资金问题，那么从事房地产开发就没有什么难度。而土地问题又可以靠资金来解决，所以只要资金实力雄厚的社会经济组织，都有能力进入房地产开发行业。也就是说房地产开发行业的进入壁垒较低。

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