文化地产(2)

庄”的主要建筑物，耗资6000万澳元，2001年筹建，2004年5正月式启用。经过几年发展，昆士兰创意产业园区已经拥有众多创意设计公司、研发机构等，园区内汇聚了印刷媒体、视觉表演艺术、音乐创作和出版、新媒体、广播电子媒体和电影、传统艺术活动等创意产业。

东京杉并动画产业中心是日本动漫产业积聚地，目前已形成了一个相对稳定成熟的制作、宣传与销售网络，带来了良好的经济效益和社会效益。东京杉并区位于东京西郊，以文化博物馆为核心，聚集日本17%的动漫产业，因此这里也被称作“动画之城”而名声大噪。日本东京杉并区卡通产业聚集园区已成为日本广义动漫产业发展的一个缩影。东京杉并动画产业中心的成功要素是政府的支持，动漫人才较聚集，以及动漫产业技术较高，经验较足等。2006 年日本的动漫产业年产值达到 230 万亿日元，成为日本第二大支柱产业。

首尔数字媒体城集电影、广播、动漫、音乐、网络教育等五大传媒产业于一体的高新技术试验床和和经济中心。现在已有数字媒体企业、IT企业以及相关的高科技商业设施、外国人学校、外国人租住公寓等公共设施入驻数字媒体城。首尔数字媒体城成功地将环境与技术、文化与产业、投资与革新融为一体，成功证明了高新科技与碧绿的公园、绿色的居住环境是可以和谐共存、相得益彰的。据首尔市分析，首尔“影像文化综合园区”2015年全部建成后，能创造6万8千多个高级工作岗位，文化综合园区每年的销售额将达35万亿韩元。

文化产业已经逐渐取代传统产业成为新的支柱产业，美国、英国和亚洲的日本、韩国等经济发达国家在这方面表现得比较突出。这些国家逐渐认识到，随着各国经济发展，尤其是亚太地区新兴经济力量的崛起，它们在传统产业上的优势不再明显，纷纷转变经济发展方式，而文化地产非常符合这一发展战略。

2.3国内文化地产研究和发展现状

2.3.1国内文化地产研究综述

2003年起我国经济改革开放中，房地产行业的发展势头迅猛，为推动我国经济发展起到良好的作用，但在房地产的开发、销售中出现很多问题，主要表现在盲目开发、商品房空置率上升等问题。商品房价格越来越透明，建筑设计、质量难分高下，项目地段也仅仅成为个人喜好而并非优劣的选择。在房地产市场竞争日趋激烈的情况下，很多房地产开发商开始引入全新的产品定位理念，采用多

元化的竞争手段和全新的营销策略来获取竞争优势，于是文化地产业应运而生。

从经济运作的角度看，文化地产是在紧缺的土地资源上发展的高附加值产业，它符合当今房地产产业运行模式从粗放型向集约型转变，产业运作形态从资源消耗型向节能省地型转变的房地产业转型基本方向。文化地产开发即包括老工厂，老仓库，老大楼，老民居，老村落的改建又包括新街区，新产业园的开发。文化地产引领现代都市风尚，以创造意义为灵魂，以经营文脉时尚体验为特色，投资收益和人文价值并重。

文化地产在满足房地产的基本功能价值后，用文化创意要素去提升消费者的心理，生理，人文，情感艺术等多方面的观念价值，从而达到提升房地产质量和生活品位的双重功效。我国除了文化地产专著外，国内的其他专家学者以发表学术期刊论文的方式来探讨文化地产这一概念的内涵和延伸。王吉林，赵嵩正对文化地产的内涵进行了全面阐述，并以西安住宅类地产为例对文化地产的定位策略、产品策略、价格策略、渠道策略及促销策略进行了深入研究[10]。李俊根据人们不断提升的对居住环境、生活氛围，住宅的精神层面等一系列要求，简述了今后房地产的开发设计、市场定位走向文化地产的发展方向[11]。邓沛从系统论的角度研究文化地产，得出文化地产包括了文化产业园，体育地产，主题公园，旅游地产，教育地产，景观地产，休闲街区等多种方式[12]。蔡江渝从供给和需求的多方面系统地分析了文化地产的形成条件[13]。高静从文化经济的角度具体的探讨了如何在房地产开发过程中融入文化创意来增加房地产产品的观念价值[14]。

从文化地产角度探讨实体书店转型发展的主要文献有：刘贤从概念、形态、发展态势三个方面入手，认识我国当下实体书店所呈现的“文化 MALL”现象[15]。倪艳在概括了中国当前文化地产的经营管理现状及趋势后，提出了文化与Mall的结合，并对文化Mall的商业模式践行了分析[16]。李哲琼着眼于书店的文化MALL模式转型道路，在介绍其基本内容及发展现状的基础上，重点探讨其模式特色、经济价值及转型条件，为我国大型实体书店转型提供相关参考[17]。熊太纯认为应借助各种 MALL 的资源和其他社会力量，通过图书馆自身的努力，建设多种形式的图书馆文化综合体，深化图书馆的社会文化服务[18]。黄馨在分析了独立书店现状的基础上，探索了独立书店的未来运营模式及经营对策，并指出开展特色化的经营、避免同质化，是独立书店最重要的转型方式[19]。路毅指出

我国有条件的大型书店应该迅速适应市场需求变化，利用自身的硬件优势进行积极转型，进行文化Mall进化，争取尽早占据市场有利地位，从而以线下消费的综合体验对抗图书电子商的线上挤压[20]。实体图书发行终端的未来走向将会带来一种全新的生活方式、消费体验和精神享受。 2.3.2国内文化地产发展现状

通过政策研究发现，自2009年开始，从中央到地方各级政府、多个层面、多个角度已连续发布了一系列旨在推动文化产业发展的国家宏观政策，非常明确地提出，十二五期间，文化产业是国家和政府重点支持与大力扶持的产业之一，将推动文化产业成为国民经济支柱性产业，要促进文化产业全面振兴。

佛山市公共文化综合体“坊城”的建设就是由政府推动的。坊城是佛山历史以来规模最大的文化建设项目，已被列为 2009 年广东省重点建设项目之一，其总建筑面积约69万平方米，总投资达65亿元，其中政府出资建设的公共建筑部分为27亿元，商业建筑投资约为38亿元。这一文化项目的打造，大大提升了佛山的地域影响力、吸引力以及城市凝聚力，并有利于城市的全方位发展。

江苏凤凰新华发行集团提出了2010年集团发展新理念：打造各地书业+多元化业态+营销活动新的文化商圈，实现跨行业和异业结盟的经营模式创新和探索，借鉴文化地产的新型商业业态，以图书经营为主业，把文化和商业结合到一个前所未有的高度。国内文化产业大鳄新华传媒表示，由于互联网、电子技术的不断发展普及，公司传统的图书经营模式已面临严峻挑战。为进一步发展图书业务，需要创新图书经营业务形态，改变目前图书经营自营网点较少、赢利能力较弱的局面，公司迫切需要拥有一定规模的大型自有物业，建设大型文化产业新业态，以进一步支持图书业务的发展[22]。

2010年，文化地产的领军企业——保利地产强势提出物业服务“亲情和园”的品牌主张，以打造中国最具有人情味的物业品牌为品牌愿景，引领行业健康发展。“亲情和园”不仅将细致入微的特色服务融入一系列极具人情味的社区活动，更以客户需求为导向，关注客户体验，使物业服务贯穿整个房地产的开放产业链条，从产品的设计阶段到建设施工、销售、验收交付、维护使用各环节实现流程的服务提升和管理再造。突出人性环保、安全便捷、和谐舒适的客户需求，并通过不断完善和优化、不断超越客户的期望，让每一位业主的幸福感得到大幅提高

[23]

。

2013年中国文化产业增加值达到约2.1万亿元人民币，占GDP比重的3.77%，

对社会经济的拉动作用进一步加强。2014年以来，文化产业已占GDP比重的5%。我国文化产业板块令人瞩目，文化产业发展的新布局跃然纸上，文化产业跳出传统领域，融入宏观经济大格局，实现了同设计服务及相关产业的真正融合发展。我国文化产业向着高端、纵深方向不断探索。我国各地通过创新版权交易、推动文化大众消费、促进文化金融融合等方式，深度挖掘文化产业的潜力，对投资、消费带动作用明显提升。

随着房地产市场竞争的白热化，过去单纯地靠广告、促销等手段推项目的日子逐渐远去。许多有远见的地产商已经从市场中认识到品牌、信誉、客户关系等是决定项目成败与否的关键因素。当房地产产品竞争、价格竞争达到一定程度之后，文化攻略愈发被地产商所重视，而且随着居民生活水平的提高和全球化进程渗入社会生活，人们产生了对居住以及地产文化的普遍需求，中西文化的差异和融合，也促使了中国人对现代地产文化具有更强烈的探索冲动与追求热情。

由此可见，文化地产业的发展面临前所未有的重大政策机遇。而就成功的案例来看，文化地产开发不能仅仅只考虑地产与文化的匹配，也要考虑与旅游产业匹配，文化地产项目同时也是旅游项目之一，是文化产业本身所具备的特质。如此，文化地产开发不仅能放大地产的价值，也能放大旅游产业的价值。

3.文化地产的相关概念与理论基础

3.1文化地产的概念

文化地产就是以地产作为载体的文化创新，就是在一定历史条件下，将文化的理念全方位地贯彻到房地产开发经营管理的全过程中，从而满足当代中国人日益提高的居住生活需求，并推进文化更好的发展[24]。文化地产的概念与产业的关系具体见图3.1，可阐释如下：

1.文化地产是文化产业与房地产业的交汇点。

2.文化地产是满足人类文化需求、促进文化项目开发，形成文化体验、文化传播、文化发展等文化功能的地产形态。

3.文化地产是房地产业发展的 “第五形态”，是房地产开发立足于历史文化，盘活现实文化资源、以创意为核心、服务和助推文化产业发展的功能体现。

4.文化地产是文化产业发展初级阶段的一个方面，是集成优秀文化资源、发挥文化价值、繁荣社会文明的基本地面设施和空间构成的形成阶段。

5.文化地产是房地产业的崭新课题，是中国房地产业进一步大发展的新“蓝海”所在。

6.文化地产是文化产业的有机组成，是中国文化产业“上升为国民经济支柱性产业”的必要条件和重要支撑。

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