电大工程经济与管理(2)

在生产实践和日常生活中，经常会遇到规划问题。所谓规划问题，简单地说，是指如何最合理地利用有限的资源(如资金、劳力．材料、机器、时间等)，以便使产出的消耗最小，利润最大。如果利用数学方法来进行这种分析，这就是数学规划。当所建立的模型，都是线性代数方程时，这就是一个线性规划问题。

线性规划问题的数学模型有哪些特点:1）都有一组未知变量（x1，x2……xc）代表某一方案；它们取不同的非负值，代表不向的具体方案。2）都有一个目标要求，实现极大或极小。目标函数用未知变量的线性函数表示。3）未知变量受到一组约束条件的限制，这些约束条件用一组线性等式或不等式表示。正是由于目标函数和约束条件都是未知变量的线性函数，所以我们把这类问题称为线性规财问题。 2、房地产存在的形态有哪些？

房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。

3、什么是房地产？房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。包括土地和建筑物两大部。 4、投资特性P209 5、房地产投资的形式

房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资包括：（1）房地产开发投资，（2）房地产置业投资。房地产间接投资包括：（1）购买住房抵押支持证券，（2）购买房地产开发投资企业的债券、股票，（3）投资于房地产投资信托基金。6、房地产投资的利弊 房地产投资的优点表现在：（1）相对较高的投资水平（收益率高），（2）能够得到税收方面的好处，（3）易于获得金融机构的支持，（4）能抵消通货膨胀的影响，（5）能提高投资者的资信等级。房地产投资的缺点表现在：（1）变现性差，（2）投资数额巨大，（3）投资回收周期较长，（4）需要专门的知识和经验。 7、房地产投资的风险分析的目的风险投资分析的目的是辅助决策过程，帮助投资者回答下列问题 预期收益是多少？出现的可能性是多大？ 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大 预期收益的变动性和离散性有多大

8、土地使用权出让有哪些方式?答：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 9、房地产开发生业设立的程序是什么？

新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同；房地产开发主管部门认为需要的其它文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资助证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

10、确定房地产开发项目的原则是什么？

（1）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。（2）房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。（3）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地L的原则实施。

1．项日竣工验收一般分哪两步进行?(10分)：第一步 单项工程验收 —个单项工程已按设计要求能满足生产要求或具备使用条件，即可由建设单位组织验收。第二步 全部验收 在整个项目全部工程建成后，必须根据国家有关规定，按工程的不同情况由负责验收单位组织建设、施工．设计、监理、环保等有关部门共同组成验收委员会进行验收。竣工项目验收前，建设单位要组织设计、施工、监理等单位进行初验，经修正、调整后进行全面竣工验收，然后向项目主管部门提交竣工验收报告，并系统整理技术资料，绘制竣工图，分类立卷，在竣工验收时作为技术档案，移交使川单位保存。

2．施工图预算编制步骤是什么?(10分)：编制施工图预算，在设计交底、熟悉编制依据的基础上，依据量、价、费的顺序进行。 —般编制单位施工图预算的主要步骤是：(1)工程预算列项；(2)训算工程量；(3)套用预算单价、计算直接费；(4)套用预算定额的工料用量，作工料分析；(5)计算施工管理费等间接费和计划利润与税金，汁算工程造价及技术经济指标。

3．功能评价的程序是\么?(10分)：确定功能评价的一般步骤是：(1)确定刘象的功能评价值F(2)计算对象的功能的目前成本C(3)计算分析对象的价值V；(4)计算成本改进期望值△C；(5)根据对象价值的高低及成本降低期望值的大小，确定改进的对象即优先次序。

4．监理人员应具薪哪些素质?(10分：工程监理是高层次的咨询工作，也是一项技术性、政策性、经济性、社会性很强的综合监管工作，要求监理人员必须具备以下素质：(1)掌握完整的知识结构．会管理、通经济、知法律、懂技术及专业外语知识；(2)几布十富的工程实践经验；(3)具有较强的协凋能力；(4)具挤高尚的道德情操和敬业精神；(5)具备良好的文化素养；(6)具备健康的身心。

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