土地估价技术报告案例分析

土 地 估 价 技 术 报 告

项 目 名 称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估 （北京市顺义区）

受托估价单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

土地估价报告编号：金房[2007A]估字第068号

土地估价技术报告编号：金房[2007A]估技字第068号

提交估价报告日期：二○○七年十月二十四日

关键词: 北京市 通州区 资产重组

北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 二ＯＯ七年

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地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800

土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估 二、委托估价方

委托估价方：首钢总公司

单位地址：北京市石景山区石景山路 法人代表：朱继民 联 系 人：王 敏 联系电话：13701390699 三、受托估价方

受托估价机构：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 办公地址：北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 资格证书号：A200711027 法人代表：陈 力 联 系 人：高庆军

联系电话：88400870/71/72/73 邮政编码：100097 四、估价目的

首钢总公司为了对位于北京市顺义区李桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。 五、估价依据

（一）有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

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3、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）

4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

①北京市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件

②《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）

③《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）

④《北京市土地利用总体规划》 ⑤《北京市统计年鉴》 （二）有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 （三）委托方提供的有关资料

1、国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准的批复》〖发改工业（2005）1679号〗

2、北京市发展和改革委员会《关于转发国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准批复的通知》〖京发改（2005）2065号〗

3、中华人民共和国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线项目建设用地预审意见的复函》〖国土资预审字（2005）136号〗

4、北京市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗

5、中华人民共和国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线工程建设用地的批复》〖国土资函（2005）1184号〗

6、北京市人民政府《关于首钢冷轧薄板生产线项目征地的批复》〖京政地（2006）第24号〗

7、《建设用地规划许可证》〖2005规（顺）地字0030号〗 8、《建设用地批准书》〖京国土（建）自（2006）97号〗 9、《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗 10、委托方提供的其它有关资料

（四）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

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六、估价基准日

二○○七年十月十九日 七、估价日期

二○○七年十月十九日至二○○七年十月二十四日 八、地价定义

估价对象为位于北京市顺义区李桥镇的一宗工业用地。根据《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗，估价对象证载用途为工业，评估设定用途为工业用途，土地使用权终止日期为2056年10月25日，故剩余土地使用权年限为49年。土地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通下水、通电、通讯、通燃气)及宗地红线内“七通” (通路、通上水、通下水、通电、通讯、通热力、通燃气)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整。

因此，待估宗地的评估价格是在设定的土地使用权年限、用途和土地开发程度条件下，于评估基准日2007年10月19日的土地使用权价格。此次评估的价格为该宗地的熟地价格。熟地价格是指估价对象在评估基准日2007年10月19日，在设定的土地开发程度、用途及土地使用年期的土地使用权价格。 九、估价结果

待估宗地位于北京市顺义区李桥镇，其四至分别为：东临月牙河；西临通顺路；北临七分干渠；南临京承铁路。属于北京市工业用途七级地价区。根据《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗及北京市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗，委估地块总用地面积733740.41平方米，规划建筑面积542000平方米，容积率为0.74。

待估宗地于估价基准日2007年10月19日，土地开发程度在评估设定宗地外“无通”，宗地内“场地平整”，其土地使用权年限为工业49年的土地出让金价格、毛地价格和熟地价格如下：

土地面积：733740.41平方米 规划建筑面积：542000平方米

熟地总价：27735.4万元人民币

大写金额：人民币贰亿柒仟柒佰叁拾伍万肆仟元整 地面熟地价：378元/平方米

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评估对象的具体情况及详细估价结果见估价结果一览表（表1-1）

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