现今房地产业的一些问题分析及建议(2)

　　
　　二、加强房地产市场调控的对策
　　
　　下面结合2006年度出台的国家对房地产业发展各方面的调控政策，具体分析一下加强房地产市场发展的宏观调控政策。
　　1、加强商品房结构规划的管理。针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，2006年5月17日，《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》，即新“国六条”出台，2006年5月29日，中国国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等。通过宏观调控政策调整住房结构，引导居民合理消费已纳入经济社会发展工作的目标责任制，成为我国商品房不合理结构的重要举措之一。要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。

　　2、加强房地产价格的调控。2006年5月9日，中国国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。力求通过切实调整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，整顿和规范房地产市场秩序，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，共六个方面的内容来控制房价上涨过快的趋势。加强房地产价格的调控，首先要保障城镇中低收入家庭的住房需求，因此，必须大力的加大普通商品住房、经济适用房和廉租房的供给量，建立房地产价格形成和监管体制，严格规范房地产价格形成机制，根据不同地区、不同的情况调节价格的增长幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能够充分享受到政府各项优惠政策的监管细则；此外，还应发挥土地的调控作用，将大块土地分成小块投放到市场中去，形成房地产开发商竞争投资开发的局面，通过市场竞争来调节房地产价格，充分发挥市场的资源配置作用；第三，形成合理的商品房价格构成和销售价格体制，对投放到销售市场中去的商品房要明确其销售价格构成及销售价格计算标准；最后，要对房地产市场出现的不合理、不合法的附加费用及炒房，减少面积等非法行为进行严厉的查处、打击。　3、加强房地产市场的监管。2006年7月24日，经国务院同意，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2006年9月4日，针对个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，及对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失的问题制定了一系列政策和规定问题，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。目前境外热钱进入中国房地产市场，要规范外商投资房地产市场准入、开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理，就要提高部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序，加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为，严格境外机构和个人购房的管理。所有地税开始强制征收房产出售个人所得税，主管税务机关在房地产交易场所设置税务窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等税种，要求各税同步征收，使得个人所得税不能再自愿缴纳，可让缴纳个税与房屋过户直接挂钩。同时还要区分不同类别房屋，分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等，使得现行政策更具有操作性，减轻纳税人的税负。建立缜密的房地产投资规则，严格审核投资条件和投资项目。保证国内房地产开发商的投资收益，及规范外资进入我国房地产市场的秩序，使二者协调的发展，在竞争中实现双赢。

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